房企三四线项目去化难 统计数字告诉你真相！

你是不是觉得，中国的房地产行业你越来越看不懂了？你开始怀疑很多理论！

首先怀疑房价收入比、租金售价比这两个数字根本没用！有用的话，深圳、上海、北京得房价早都该跌了！

其次怀疑人口净流入这个指标也没用！上海去年净流出，今年房价却疯涨！

后怀疑GDP、人口规模、库存数量完全没用。许多三线城市，进入时候看到了很多光鲜靓丽的数字，后却发现房子根本卖不掉！

行业利润率已经如此之低，判断错误必然导致项目亏损；行业已经如此细分，你所针对的细分客户群体，没有人会比你更了解。

房企如果仍然依赖公开的各种统计数字来作出决策，无疑是坑自己。

克强总理喜欢通过工业用电量新增、铁路货运量新增、银行中长期贷款新增这三个数字来判断经济状况，这是他的心得，被称为“克强指数”。

其实每家房企，也必须有自己独特的参考数字，有自己的“克强指数”，才能在未来的激烈竞争中立于不败之地。

统计数字无法使用的三个原因

那么为什么许多统计数字无法使用？明源君认为至少有三个方面的原因。

一、历史原因

举个例子来说明。

比如一个社区有100个常住人口，10年前的GDP是1000万，但当时的社区领导想让自己的政绩更突出，于是不算居住不满2年的人口，向上级报告说自己的常住人口只有50个，人均GDP20万（实际只有10万）。

5年之后，这个社区换了领导，常住人口增加到200个，GDP是3000万，人均15万，这个数字本来是比之前的真实数字10万大幅增加的，但是却比之前上报的数字（20万）少了。为了比前任报的数字多，这任领导于是只好也少报常住人口，说只有100个常住人口，人均GDP是30万。

按照如此这般下去，这个社区的统计数字永远不可能真实。房企参考的GDP数字、人口数字也就不可能真实，作出的判断也不可能正确。

二、角度问题

大家都在说深圳的房价如何高，租金如何贵，但是大家想过没有，其实大家依据的房价、租金的数字，都是局限的，局限于普通商品房。

可是深圳的确是有大量的城中村存在的，有大量小产权房和违建存在。难道这些小产权房和违建就不能满足居住需求么？花商品房几分之一的价格，买一套小产权房，只要不出意外，一样可以是“家”，一样可以转让，可以保值增值。

深圳全市建筑面积9亿平方米，其中违建37.3万栋，4.28亿平方米，占43%，其中工业类违建1.80亿平方米，占违建总量41.93%，住宅类违建1.72亿平方米，占40.08%。官方称租住在违法建筑内的人口约737.87万，可能这个数字是基于常住人口统计的，实际居住在违建里的实际人口可能多达一千几百万。

算上这些，平均一下，深圳的房价和房租就比现在便宜多了，深圳的人口也比现在的数字多出许多。

三、方法问题

国家的统计部门，许多时候是通过问卷调查或者入户调查的形式进行统计的，这种统计是先天就有其不足的。

比如，调查收入，许多有钱人根本就不接受。填表接受调查的家庭会得到20元补助，那么什么样的家庭才会因为这样的补助填表呢？很多做生意的，如果没有开公司或者公司没有会计，你怎么知道他的真实收入呢？

2012年，《中国统计年鉴》发布的人均住宅建筑面积为32.9平方米，而英国、法国、德国等发达国家的人均住宅面积也不过在35平方米左右。

然而，这一数字却与国人乃至业内人士的观感并不相符合。无法解释北、上、广、深楼市的火爆，更无法解释各个城市之间去化方面的巨大差距。

明源君发现，已经有多位学者对统计做过分析，均认为：该数据之所以无法正常使用，是因为该数据来自入户抽样调查，而调查人员询问的是有户籍和有住房的当地家庭，从而得出数据。也就是说，该数据反映的并非城市常住人口的真实数据。

真实的数字是怎样的？沈晓杰等多位学者，根据公开的每年竣工建筑面积和城镇人口等数据，重新计算后的数值均是：17---22平方之间。

房企如何建立自己的“克强指数”？

那么，房企应该如何建立自己独特的统计数字体系，用于决策呢？明源君觉得首先是要明确自己企业的细分客群、乃至自己项目的细分客群，以此为依据去获得相关数据。

举个例子来说明这个问题，民国时期曾经火爆上海的一家百货公司是这样选址的：老板坐在自己看好的门面门口，面前摆一个碗，身边有一袋黄豆，街上每过一个人，就往晚里扔一颗黄豆，晚上回家，数黄豆有多少，就知道门面前的人流量有多少了。

这个城市，乃至这个区域的有多少人，其实都与这家百货无关，门口经过了多少人，才是真正相关的。

至于哪几个特殊的指数是真正适合你的指数？因为每家乃至每个项目的定位都不一样，要靠每家企业自己摸索，明源君帮不了你们。

只能讲讲你知道要什么样的指数后，该怎么去收集原始资料，从而能够计算出自己的指数！

上面所说的数豆子，就是始的原始数据统计，现在这样的方法肯定是不行了，要获得相关原始数据，可以从以下五方面着手。

一、消费很难造假，有同样消费人群的商品的成交数据可靠！

工业用电量新增、铁路货运量新增、银行中长期贷款这三个“克强指数”之所以真实可信，明源君觉得根本的原因在于，这三个数字背后，都有真实的付出和获得，很难造假。

比如卖掉了多少电就得有电的收入，铁路货运也就必须有收入，银行贷款有利息收入，没有人会为了造假而让自己背上很多不存在的收入，那样无法收场。

回到房企，如果房企发现豪宅和某种奢侈品比如钻石、包，有着相同的消费群体，完全可以根据当地这类商品的销量来判断市场。

类似的逻辑，在各种支付平台有同样消费的人群，其收入水平和购买能力也不会相差太远！

填表调查出的收入可能不真实，但消费行为本身一定是真实的，因为消费者需要真金白银的付出，经营者需要真金白银的交给老板和纳税！

二、同事不会造假，请一个有经验的人就有了“感觉数据”！

看过一两百城市、几千项目的地产老手，先天就有一种独特的感觉。

比如看下街头张贴的广告、看下超市里货物消耗的速度、看下中午的人流，都可以作出直观的判断。

房企高薪请一个经验丰富的高管，其一部分价值就在这里，一个正确的判断对企业的利润是非常重要的！

三、特殊机构没必要造假，搞懂一个人群就搞懂了家庭数量!

没有人是独立存在的，从“家庭”的角度切入，可以找到很多数字之间的关系。

比如，人口数字和家庭数量可能不真实，在校学生的数字却基本都是真实的。

搞清楚了当地学生的数量，也就搞清楚了家庭的数量。搞清楚当地贵族学校学生的数字，也就可以按比例计算出高收入父母的数量。

四、自己积累的数据可靠，把深层数据和大数据联系起来！

在一个城市深耕一段时间后，每个房企实际都有了自己的业主、客户数据库。性的房企，更是有性的数据库。房企自己的数据库，和整个客户群体之间，一定有一种关系。找到自己数据库里的深层数据，和外部大数据之间的逻辑关系，就可以通过计算作出相应的判断。

举个例子。北京的一个大悦城通过自己综合体里的各种设备，收集到几十万顾客的数据，通过上网地址，和支付宝做数据交换，更了解这些顾客的消费喜好，给他们贴上更多的标签。如果大悦城要在南京开另一家大悦城，选址的时候，就可以看南京支付宝的用户，哪些有和自己的顾客群体同样的标签，这些有同样标签的用户，在哪个区域集中，在那里选址就准没错！

五、图像不会撒谎，即时数据可以不侵犯隐私！

2011年，百度地图就曾推出一款免费的热力图应用。通过不同的颜色，用户可以在百度地图上看到一个城市各个区域的人口密度情况。

2016年的今天，移动互联网和其它技术已经到了如此发达的程度。

空中有卫星，实际上哪条街道什么时候走过多少人都可以统计。

在移动公司看来，每一台手机每天经过了怎样的路线，运营商都会有详细的记录，如果变成图像来看，是许多手机一会聚集在那里，一会聚集在那里！

QQ和微信的用户，在哪里也都随时可以看到！

把每一秒的图像集合起来，人们在哪里工作、在哪里上班，会经过哪些地方，实际上都一览无余!

当然，类似的统计可能涉及隐私问题，但是如果你终的统计数据不是针对一个人的行走路线，一台手机的运动轨迹！而是针对每个时刻一个区域的人群分布，也就不会侵犯隐私了！

热点彩蛋

70年后你的房子怎么办？

温州一些业主因住宅建设用地使用权年限到期，面临需花费数十万元土地出让金重新办理土地证的消息，经澎湃新闻等报道后引发广泛关注。就此，温州市国土资源局宣教科人士4月18日又说：“缴纳数十万出让金重新办理土地证”是“误读”，对土地使用证到期的后续处理，当地尚未制定政策，此前也没有办理过续期手续。

这个事情真是一波三折啊，其实，之前早就详细解读并给出过结论，满70年后：

1、使用权不足70年的，到期可以交费或无偿续满70年；

2、70年中房屋成为危房，业主可以联合起来在原地重建；

3、70年期满后土地使用权自动续期，将很可能不需要补交费用；

4、70年里需要重建的危房很多，考验业主彼此之间的合作能力。这也是开发商的机会，很有可能即将会有专门干重建的开发商出现；

5、70年内会有大量土地被政府以公共利益等理由有偿收回，真能等到70年期满的房屋比例应该不会太大。