“金三”二手房成交量强势回涨 主城区网签量环比上涨206.07%

据房天下统计数据显示，3月份，大连二手房挂牌量升价降：挂牌量环比2月上涨7.99%，同比去年2月下跌33.15%，二手房市场挂牌均价10856元/平米，环比2月下降0.88%，同比去年2月上涨5.05%。成交量呈上涨趋势，3月大连四主城区二手市场成交2724套，环比上月上涨206.07%，同比去年上涨73.39%。

春节后，购房需求全面释放，楼市迎来一波暖流。经过一段时间的观望，再加上大连的楼市情况现在非常平稳，所以有购房需求的人选择果断出手，以防房价上涨。

业内人士认为，目前楼市预期向好，加上目前宽松的楼市信贷环境，客户入市节奏加快，成交量也不断上涨，整体楼市成交在高位上运行。楼市去库存已经开始加速，如果能继续这种销售势头，相信大连楼市也会摆脱近年来持续低迷，走入上行轨道。

一、二手房市场数据分析

1.大连二手房数据分析

据房天下统计数据显示，3月份，大连二手房挂牌量升价降：挂牌量环比2月上涨7.99%，同比去年2月下跌33.15%，二手房市场挂牌均价10856元/平米，环比2月下降0.88%，同比去年2月上涨5.05%。

成交量呈上涨趋势：3月大连四主城区二手市场成交2724套，环比上月上涨206.07%，同比去年上涨73.39%。

表1 各区县挂牌量价及成交量价数据表

3月大连4区县中，挂牌量三涨一跌。挂牌量涨幅榜中，中山涨幅较大，上涨13.20%、西岗、沙河口分别上涨5.56%、5.11%，甘井子区挂牌量下降了，降幅为4.15%。

全市4主城区县挂牌情况显示，挂牌均价三涨一跌，中山区涨幅大，环比上涨2.02%，挂牌均价达14658元/平米，其后沙河口区涨幅为1.47%、挂牌均价达14223元/平米，西岗区跌幅较小，环比下跌0.69%，挂牌均价为12864元/平米，甘井子区环比下跌0.85%，挂牌均价为9532元/平米。4区县中，排名高的是中山区，挂牌均价为14658元/平米，其次是沙河口区，挂牌均价为14223元/平米，西岗区挂牌均价12864元/平米，位列第三。

图 1 各区县挂牌量及挂牌均价环比走势图

成交量方面，3月，大连区县成交量均上涨迅猛，尤以沙河口区上涨幅度较大，环比上涨230.70%，成交711套。其次是甘井子区成交1288套，环比上月上涨225.25%；西岗区成交量少，共成交306套，环比上涨137.21%。

图2 各区县成交量及成交均价环比走势图

2、商圈二手房数据分析

挂牌量及走势分析

3月，热搜商圈前20名中，开发区金马路房源量环比上月有19.82%的上升。华南存房源量位列第二，环比上涨40.84%，泉水库存房源量排在第三，环比上涨20.43%。3月各商圈库存房源量较上月多为上涨趋势，其中七贤岭、华南上涨幅度较大，降幅分别为44.69%和40.84%；软件园房源量下降，降幅为25.62%。

图 3热门商圈库存房源量及环比走势图

二、网友关注度数据分析

据房天下统计数据显示，大连二手房住宅市场3月搜索总量仍然呈上升趋势。甘井子区为热搜区县榜首，甘井子泉水成为热门商圈，幸福E家为热搜楼盘首位。

3月，大连二手房市场热搜轨交线为2号线，热门轨交站点为华南广场站；两居室、70-90平米、50-80万均为网友关注的二手房属性。

1.区县关注度分析

据房天下数据监控中心统计显示，3月大连市各区县搜索热度甘井子区以27.04%的搜索占比成为榜首，其后沙河口区搜索占比18.66%，中山区搜索占比14.74%，位列第三。

图 4 区县关注度排行及占比图

2.商圈关注度分析

3月大连二手房市场商圈搜索情况显示，开发区金马路商圈登上商圈热搜榜首位，搜索占比4.18%；华南以3.57%的搜索占比排名第二位；西山水库位于第三位，搜索占比为3.49%；软件园搜索占比3.27%，排在第四位；泡崖，位列第五，搜索占比为3.26%。

图 5 网友关注商圈及占比图

3.楼盘关注度分析

3月份，沙河口幸福E家仍然位于；华润海中国在热搜楼盘中排名第二位；大华锦绣华城排名第三，搜索占比为0.30%；钻石湾位列热搜楼盘第四位，搜索占比为0.24%；明秀山庄为第五位，搜索占比均为0.22%。沙河口幸福E家热度不减，十分抢手。

表 2 网友关注楼盘搜索量及占比图

4.地铁线路关注度分析

3月大连二手房市场轨道线路搜索榜中，地铁1号线和2号线相比，2号线更受关注，搜索搜索占比52.78%。

3月大连二手房市场热门轨交站点榜首为华南广场站（途经1号线），西安路站（途经2线）为第二名，搜索占比5.64%；湾家站（途径2号线），搜索占比为4.18%，虹锦路站搜索占比同为4.10%，位列第四名；红旗西路站（途经2号线）占比3.63%，位列第五。

表 3 地铁站关注排行榜

5.优质教育房关注度分析

大连教育房搜索热度一直很高， 3月大连学校搜索榜中，在小学方面，金家街第二小学位于榜首，双语学校小学部紧随其后，甘井子育新小学位于第三位。3月网友热搜学校区域是甘井子区和沙河口区。

表 4 学校搜索量排行榜

3月大连教育房搜索情况显示，东方圣克拉成为受关注教育楼盘，其对口小学是大连理工大学附属小学，大有恬园为第二位，对口小学为大连海事大学附属小学，新华绿洲为第三位，对口小学是八十中附小。

表 5 热门教育房排行榜

6.户型、价格、面积关注度分析

在各种户型的需求上，两居仍然是网友为青睐的户型，搜索占比达到7.02%居首位；其次为三居，占比为3.94% ；一居搜索占比1.29%，位列第三。

在价格方面，50-80万搜索热度升至高，占比4.21%，其后0-50万热度居次席，占比3.82%，80-100万占比1.82%，居第三位。

面积搜索中，70-90平米稳居首位，搜索占比为32.97%；90-120平米的搜索占比为25.10%，位居第二； 50-70平米搜索占比为19.40%，占网友热搜排行第三位。

图 7 户型、价格区间、面积区间搜索量占比图

三、政策案例解读及展望

1、政策解读

辽宁再次出台房地产15条政策措施

自2015年4月以来，辽宁省相继出台三个文件共21条政策措施，分别在扩大需求、建立长效机制以及促进销售等方面着力化解房地产库存。本次出台的15条政策措施是对先前出台的21条政策措施的补充完善，侧重点就是房地产去库存。

新出台的15条政策措施中，明确了市县政府是化解房地产库存工作的责任主体，提出各地要力争用2~3年时间将房地产库存调整到合理水平。

新出台的15条政策措施还提出，建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度；加快推进棚户区和城中村改造，提高棚改货币化安置比例；清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等；梳理房地产开发建设审批流程等。

解读：由于房地产业去库存压力较大，辽宁省政府日前再出新政“新15条”。根据国家新的要求，结合辽宁去库存压力较大的实际，省政府又出台的“新15条”，是对先前出台的21条措施的补充完善，但侧重点有所不同，“辽9条”是扩大需求，“辽5条”是建立长效机制，“辽7条”是促进销售。这次的15条措施，侧重点就是房地产去库存。

二手房交易营改增落定 未满两年按5%全额征收

财政部3月24日发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，该通知中表示，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

解读：对比政策可以发现，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策，并明确按照“征收率”而不是“税率”来征收，舍弃了进项和销项复杂内容。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加，原来缴多少现在还是多少。

2、案例解读

大连多家银行执行首套房贷两成首付基准利率8.5折

随着一大波房地产政策“组合拳”来袭，银行对个人房贷的投放变得非常积极。大连多家银行已亮出优惠牌，首套房贷两成首付，还可以打到基准利率8.5折。房贷业务已成为银行争抢的“香饽饽”。

房贷再成银行

“平均一到两个工作日完成审批，两周内可以放款。”浦发银行大连分行个贷部工作人员表示，对于征信没有记录，收入稳定购买首套房的购房者基本可以执行两成首付，优惠到基准利率8.5折。

首套房贷利率优惠并不是个别银行，不少银行都给出优惠，有的银行首套房首付2.5成，利率8.5折；还有的银行执行两成首付，利率9折优惠。而几家之前已经暂停房贷业务的银行，也重拾“老本行”，而且首套房贷优惠力度不小。

“和前几年相比，大连不少银行目前对个人住房按揭贷款的政策很宽松。”一位业内人士表示。前几年各地银行暂停房贷的趋势不断蔓延，有关房贷业务被银行冷落的消息层出不穷。尽管央行“发声”力挺首套房贷，但效果也不理想。之所以房贷业务被冷落，就是不少银行认为房贷业务低，一些银行要考核当年利润指标，显然不能依靠房贷，所以房贷也渐渐成为银行的“鸡肋”产品。

“但现在不一样了，我们对于房贷市场进行了调研。在一波‘组合拳’政策出台后，今年我们行比较看好房地产市场，尤其从近期成交量看，也有一定程度增长。所以今年我们银行的重点就是大力发展房屋按揭贷款。”一家股份制银行大连分行个贷部负责人表示，其实他们从去年下半年开始就在加大房屋按揭贷款力度。“以前每年12月份，我们基本就不会放房贷了，但去年12月，我们一笔房贷没压，只要申请就会按步骤审批放款。以前有经营性贷款和房贷同时申请时，我们肯定优先考虑经营性贷款，但现在我们优先考虑房贷。”

业内人士预测，今年银行对于首套房贷业务都很重视，额度也会比较充足，年内政策变化可能性不大。

7折水平

利率优惠已接近当年

由于2014年底至今已是6次降息，房贷基准利率已降至新低，如果打到8.5折，已经接近当年7折利率的水平。

除了利率优惠外，有些银行还推出了住房装修信用贷款。比如一家国有银行推出的装修贷款活动为该行拥有合法产权、稳定收入、无不良记录、具有一定还款能力、正常还款的存量优质住房贷款客户，一般可给予2000元/平方米贷款金额。再比如浦发银行近推出了“一次申请，两份额度”的特别服务，申请房贷不仅可享受房贷利率优惠，申请后浦发银行还配送了一定额度的“安居贷”，可用于房屋装修等用途。