“越调越涨” 楼市的症结究竟在哪？

近日上海市发布了《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，进一步收紧限购、限贷政策：1）非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2 年延长到满5年；2）二套普通及非普通住房首付分别不低于五成和七成。这一如期而至的被称为上海“史上严”的楼市调控，旨在抑制上海楼市非理性过热。

似曾相识的情形在五年前也曾发生在北京——2011 年2月份北京实施“限购令”、自2013 年4月提高二手房首付比例至七成，然而调控以来北京房价却上涨了44%，远高于同期20%的平均涨幅。可能有不少的人认为如果北京当时不调控，房价会涨得更猛。

那么又该如何理解重庆呢？ 重庆是一二线城市中一个没有执行过限购政策的城市。事实上 除了主要针对别墅等超高端住宅的持有税（且税率不高）之外，重庆几乎“放任”房地产市场自由发挥，可是重庆房价过去五年却只涨了12%。

“越调越涨” 楼市的症结究竟在哪？

为什么会越调越涨，不调反而不怎么涨？是因为经济增长快慢吗？2015年上海GDP增长6.9%，重庆增长11.0%。

近几年， 上海的经济增长放缓的趋势与基本一致，而重庆却维持着10~11%左右的高增长， 表现突出。2014 年以来的八个季度，重庆经济增长在所有省市中基本上都保持在名。2005 年重庆的人均GDP 只有上海的 20%，到了2015年，这一比例已经达到50%， 经济发展水平提升很快。

是因为人口流入多少吗？2015年上海的常住人口在近十年首次出现下滑，而重庆人口呈现回流态势。

上海是现代化国际大都市，吸引力强，人口一直是净流入，而且净流入的数量在过去十多年一直都在增加的，但是在 2015年却出现了拐点；相反，重庆地处西部内陆地区，外出打工的人口超过外来人口，一直是净流出状态，但是 2010 年以来，随着城市建设的推进和产业集群的发展，重庆吸引力在不断提升，外来人口逐年增加，但外出打工人口基本持平，人口净流出的数量明显下滑，尤其是 2015年，外出打工人口大幅减少，体现出人口回流的态势。

那么到底是什么原因导致了上海、重庆的不同结果？症结主要在供应端：

1）土地供应不足。上海建成区面积占比、居住用地占比和容积率均显著低于国际都会水平，造成住房供不应求。即便与国内城市比较， 上海建成区占比仅16%，也远低于 27%的平均水平，说明仍存在大量农地。

为了打开供应瓶颈，需要配合土地制度改革，而重庆试点的地票制度非常具有借鉴意义——地票即建设用地指标凭证，通过占补平衡的原则，既守住了耕地保护红线，又缓解了城市建设用地的紧张，每年为重庆多增14%供地。

2）保障房供应不足。供应分层可以满足不同收入群体的住房需求，实现房屋的“消费属性”，而极大的降低其“投资属性”，从而也降低 了房地产调控的必要性。重庆积极构建和完善住房以公租房为核心的住房保障体系，保障房供地占比达到 22%，远高于上海的 14%。

既然是供应端的问题，在需求端着力显然是低效甚至适得其反的。

1）首先，以户籍限制购买资格与户籍制度改革的总体思路不符。

政府提出，“十三五”要实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。到 2020年，户籍人口城镇化率要 达到 45%。户籍制度改革的终目标，是要从根本上改变城乡二元结构，实现人口的自由流动以及城市户籍红利对常住人口的平等覆盖。

而以户籍限制购房资格，无疑与户籍制度改革的权利平等化初衷不符，进一步强化了上海的户籍红利。此外，以行政手段调控楼市，也背离了房地产的市场化改革方向。

那么，难道是上海人口已过载，需要通过限购延缓人口流入？我们认为不然。

上海人口密度并不高。上海城区的人口密度为3,400 人/平方公里，还远低于纽约/ 东京 8,300 和 7,100 人/平方公里的水平。但建成区的人口密度（22,000 人/平方公 里）已经达到了曼哈顿（27,000 人/平方公里）和东京特别区（14,000 人/平方公里） 的水平。也就是说，上海的人口密度问题，需要通过增加供地、扩大建成区面积来 解决，而非限制人口的流入。

作为中国大的城市（人口和GDP角度），集中度也不够。上海作为首位城市，人口和GDP占比重分别只有 1.7%和6.4%。人口集中度低于同样是人口大国，且经济发展水平还不如中国的印度；GDP集中度低于同样国土广阔，经济活动分布更均衡的美国。

2）其次，首付款比例在中国仍然偏高。

上海首套房（必须名下无房）的首付比例为 30%， 二套房首付比例高达50%/70%，远高于国际上惯行的5~25%首付比例（二套及以上的比例相比首套更低）。而以行政手段划定首付比例，而非交由商业银行从风险定价角度自 行决策，也背离金融体系的市场化改革方向。

现在中国的住房贷款占 GDP 比重只有21%， 远低于住房金融体系发达的美国（77%）和家庭理财观念相近的日本/韩国（37%/31%）。

提高首付比例，还会恶化财富及收入分配。高首付比例将提高广大中等收入家庭的购房门槛，而富裕阶层有能力全款购房，再将房产作抵押贷款，抵押比例能达到五到七成， 实际杠杆使用幅度高于二套房贷。香港的经验也证明在住房供给严重不足的大背景下， 高首付比例会进一步恶化财富及收入分配。

过往多年的实践已证明，需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段，已在过去多年的实践中被证明无法有效调控长期房地产市场走向。

春节以来这一轮一线城市的房价暴涨，也是在限购没有松动、首付比例未跟随下调的背景下发生的。我们认为只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才 能还人民一个合理、健康的房地产市场。