一月大连二手房市场分析报告 成交量环比下降14.69%

一、二手房市场数据分析

1.大连二手房数据分析

据房天下统计数据显示，1月份，大连二手房挂牌量减价升：挂牌量环比12月下跌13.74%，同比去年1月下跌26.15%，二手房市场挂牌均价10524元/平米，环比12月上涨1.89%，同比去年1月下降1.45%。

成交量呈下跌趋势：1月大连全市二手市场成交2097套，环比上月下降14.69%，同比去年上涨8.43%。

表 1 各区县挂牌量价及成交量价数据表

1月大连4区县中，挂牌量均不同幅度下滑。挂牌量跌幅榜中，西岗跌幅较大，下跌16.58%、中山、沙河口、甘井子区分别下跌13.66%、7.93%、15.81%。

全市4主城区县挂牌情况显示，挂牌均价呈上涨趋势，沙河口区涨幅大，环比上涨2.55%，挂牌均价达13559元/平米，其后甘井子区涨幅为0.60%、西岗区涨幅为0.85%，挂牌均价分别为9665元/平米和12766元/平米。4区县中，排名高的是中山区，挂牌均价为14212元/平米，其次是沙河口区，挂牌均价为13559元/平米，西岗区挂牌均价12766元/平米，位列第三。

图 1 各区县挂牌量及挂牌均价环比走势图

成交量方面，1月，大连区县成交量均有所下跌，尤以西岗区下跌较大，环比下降23.66%，成交242套。其次是沙河口区成交554套，环比上月下降14.24%；甘井子区成交量多，共成交940套，环比下降14.08%。

图2 各区县成交量及成交均价环比走势图

2、商圈二手房数据分析

挂牌量及走势分析

1月，热搜商圈前20名中，甘井子大纺房源量环比上月有13.75%的下降。中南路存房源量位列第二，环比下降10.59%，泡崖库存房源量排在第三，环比下降5.15%。1月各商圈库存房源量较上月多为下降趋势，其中华南、泉水下降幅度较大，降幅分别为31.94%和29.80%；星海房源量上升，涨幅为0.30%。

图 3热门商圈库存房源量及环比走势图

二、网友关注度数据分析

据房天下统计数据显示，大连二手房住宅市场1月搜索总量呈上升趋势。甘井子区为热搜区县榜首，甘井子泉水成为热门商圈，幸福E家为热搜楼盘首位。

1月，大连二手房市场热搜轨交线为2号线，热门轨交站点为松江路站；格致中学小学部升为热搜小学榜首；两居室、70-90平米、0-50万均为网友关注的二手房属性。

1.区县关注度分析

据房天下数据监控中心统计显示，1月大连市各区县搜索热度甘井子区以26.40%的搜索占比成为榜首，其后沙河口区搜索占比19.00%，中山区搜索占比14.20%，位列第三。

图 4 区县关注度排行及占比图

2.商圈关注度分析

1月大连二手房市场商圈搜索情况显示，甘井子泉水商圈登上商圈热搜榜首位，搜索占比5.25%；辛寨子以4.24%的搜索占比排名第二位；旅顺开发区位于第三位，搜索占比为4.23%；机场新区搜索占比3.33%，排在第四位；华南，位列第五，搜索占比为3.21%。

图 5 网友关注商圈及占比图

3.楼盘关注度分析

1月份，沙河口幸福E家仍然位于；大华锦绣华城在热搜楼盘中排名第二位；华润海中国排名第三，搜索占比为0.28%；星海人家和亿达第五郡分列热搜楼盘第四、第五位，搜索占比分别为0.27%和0.24%。沙河口幸福E家一直居于榜首，是炙手可热的楼盘之一。

表 2 网友关注楼盘搜索量及占比图

4.地铁线路关注度分析

1月大连二手房市场轨道线路搜索榜中，地铁1号线和2号线相比，2号线更受关注，搜索搜索占比52.95%。

1月大连二手房市场热门轨交站点榜首为松江路站（途经1号线）；华南广场站（途经1线）为第二名，搜索占比3.90%；红旗西路站（途径2号线）和联合路站搜索占比同为3.30%，并列第三名；虹锦路站（途经2号线）占比3.23%，位列第五。

表 3 地铁站关注排行榜

5.教育地产关注度分析

大连教育地产搜索热度一直很高， 1月大连学校搜索榜中，在小学方面，格致中学小学部位于榜首，大连格致新校小学部紧随其后，双语学校小学部位于第三位。1月网友热搜学校区域沙河口区仍然是热门，中山区和高新园区也备受关注。

表 4 学校搜索量排行榜

1月大连教育地产搜索情况显示，幸福E家成为受关注学区楼盘，其对口小学是大连格致中学小学部，大有恬园升至第二位，对口小学为海事大学附属小学部，亿达世纪城为第三位，对口小学是八十中附小。

表 5 热门教育地产排行榜

6.户型、价格、面积关注度分析

在各种户型的需求上，两居仍然是网友为青睐的户型，搜索占比达到5.89%居首位；其次为三居，占比为3.77% ；一居搜索占比1.08%，位列第三。

在价格方面，0-50万搜索热度升至高，占比4.05%，其后50-80万热度居次席，占比3.79%，80-100万占比1.66%，居第三位。

面积搜索中，70-90平米依然稳居首位，搜索占比为30.43%；90-120平米的搜索占比为23.92%，位居第二； 50-70平米搜索占比为18.95%，占网友热搜排行第三位。

图 7 户型、价格区间、面积区间搜索量占比图

三、房源分析及热门推荐

据房天下统计数据显示，1月份，甘井子泉水在网友热搜商圈中排名位，占比5.25%，华南二手房受到网友关注。在0.5%房源中，以下几套房源在装修、交通、教育、生活配套、性价比等多个方面具有优势，受到推荐，推荐房源涵盖刚需房、地铁房、教育地产等多种类型。

表 5 推荐房源属性表

1月热门推荐的这几套房各有特色：泉水A1区的房源位于泉水商圈，小区内楼栋布局合理， 周边交通方便，公交线路多达十余条，无论去哪边都是十分方便的，房源的户型也很标准，单价不高，性价比超高；美域盛景也是甘井子区内炙手可热的楼盘之一，同处于泉水商圈，小区内一大户型为主，靠近轨道交通轻轨三号线，生活便利；红星海世界观是开发区内较受关注度的楼盘，小区配套齐全，还有北京十一学校大连分校——大连红星海学校，吸引了不少置业人群。

热门推荐一：泉水A1区

【房源特色】

南北通透、近车站、特价房

【推荐理由】

房子位于泉水A1区，两室两厅南北通透户型，一个南卧两个北卧，采光也很好，总高层6楼的1楼，小区中心位置不靠马路。室内框架结构，非毛坯，房主一直自己住，屋内保持的非常好，可直接入住。小区外途径十余条公交线路，去市中心方便快捷，不外出周边配套也足够日常需求，是不可多得的好房源。

热门推荐二：美域盛景

【房源特色】

单价低、近轻轨

【推荐理由】

房子的面积是105.01平，总价90万，这个单价已经相当低了。户型是规矩的2室1厅，标准南北向，楼层较高，超大南客厅，视野不错，由于是落地窗，采光也特别好，总体上房子装修保持不错。小区是封闭小区，非常安全，临近轻轨，小区门口就是车站和家家乐市场，出行购物方便。

热门推荐三：红星海世界观

【房源特色】

高端小区、赠送阳台

【推荐理由】

房子位于小区的后排，全天无遮挡，南向两居室，并且赠送阳台，客厅开间七米五，能够彰显尊贵。小区是高端封闭小区，有保安全天巡查，业主出入都需要刷卡，外来人员必须要身份证登记。总层高32楼，此房是在6楼，房子装修保持的很好，很干净，房主定期会打扫，现在闲置。由于学区是北京十一中小学一体化教育，所以房源抢手。另外配有红星海主题商业街，配套成熟。 

四、政策案例解读及展望

1、政策解读

2016年起：已婚者购房需经配偶同意

1月20日晚间，在征求意见结束近9个月后，国土部发布了《不动产登记暂行条例实施细则》，细则从2016年1月1日正式实行。这不仅意味着不动产登记条例在地市层面全面实施，更重要的是细则对不动产登记资料的查询进行了规范，将查询主体规定为权利人、利害关系人、有关国家机关。家庭成员能通过不动产登记查询，了解所有成员名下登记的房产情况，很大程度上保护着配偶的合法权益 。

解读：根据《婚姻法》规定，婚姻存续期间购买的财产原则上属于夫妻共同财产，即使房产证上只签署一方的姓名，也属于共同财产。正因为凡婚姻内购买的房子，都属于夫妻共同财产，所以银行为了防止一方无力偿还，需要另一方负责接盘的风险，要求借款人必须先经配偶同意。需要特别指出的是，按揭贷款合同只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照“谁贷款谁签字”的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一。

发改委二次房改目标确定:满足城市新市民住房需求

经过超过半年的前期筹备与研究讨论之后，被市场称为“二次房改”的“进一步深化住房制度改革”工作，终于提速。在中央经济工作会议、中央城市工作会议于2015年末相继召开之后，“二次房改”的目标、路径等，均已基本确定。城市“新市民”将成为“二次房改”有关政策精神和方案草拟、制定的核心政策诉求。高决策层希望借此推动新型城镇化发展模式，并依此建立起稳定、良性和健康运转的房地产市场，继而在国民经济全局中发挥良性和正向的作用。

解读：住房需求有两个方面，购房是一方面，租赁是另一方面，并不是只有购房需求才是需求，所以，购租并举这个思路，自始至终被贯穿于进一步深化住房制度改革的前期筹备和探讨中。2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。除此之外，按照住建部2016年的工作安排，将继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例，2016年新安排600万套棚户区改造任务。改进房地产调控方式，促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控。

2、案例解读

大连公积金贷款新政:可贷额度提高到不超过账户缴存余额15倍

大连市自２月１日起调整住房公积金个贷政策。根据新规，个人住房公积金贷款额度提高到不超过其申请贷款时住房公积金账户缴存余额的１５倍，且不能超过目前执行的住房公积金贷款高额度。

据介绍，此次大连市取消个人住房公积金贷款额度与提取住房公积金账户余额挂钩的规定，实行缴贷挂钩政策。

此次调整住房公积金个贷政策，有利于进一步加大住房公积金对更多职工群众购房的支持力度。新规规定，缴存职工在使用住房公积金贷款购房的同时，还可提取个人住房公积金账户积累的余额用于新房装修等，解决了缴存职工买房的后顾之忧；职工缴存的住房公积金越多，贷款额度就越大；双人贷款按照两个人的住房公积金账户余额之和计算贷款额度，这样月缴存额较少或缴存时间较短的职工，可通过夫妻共同贷款或父子共同贷款增加贷款额度，提高贷款购房支付能力。

根据新规，与贷款额度挂钩的住房公积金账户缴存余额不含贷款申请前１２个月内的补缴金额。职工因工作调转按月汇缴的住房公积金以补缴方式缴存的，计入缴存余额。子女以自己名义为已退休父母购房申请贷款且不占用子女贷款额度的，贷款额度不受子女缴存余额倍数限制。

3、市场展望

2016年首月，大连楼市小步回暖的势头已经略有显现。根据中指研究院昨日发布的百城房价，2016年1月，60个城市房价环比上涨，40个城市房价同比上涨，深圳住宅价格1月份同比上涨44.98%居首位。而大连也在40个上涨城市的名单中。1月大连二手房挂牌均价为10524元/平方米，环比上涨1.89%。

2016年大连住宅市场将供求有所缓解，主要原因为：一房企会以消化库存为主、而非急于拿地和开工，因此新供应面积将会减少。二、货币环境较为宽松，信贷及调控政策的进一步放松，个人房贷支持力度加大，成交量会有所反弹。

进入2016年，短期内大连市整体房价上涨的动力并不会明显，市场价格很长一段时间将出现稳中有升的态势，随着新增供应的持续减少而库存的不断消化，市场虽不可能再呈现出2012年之前的热度，但价格将在一定程度反弹。