解读房贷新政：低首付调至20% 5大限购城市不在列

今日16:30，央行、银监会出台了房贷新政，在不“限购”城市将低首付款比例调为25%，各地可向下浮动5个百分点；首套房贷款未结清的家庭，低首付比例调整为不低于30%。

目前，46个限购城市仅剩5个城市北京、上海、广州、深圳和三亚没有取消限购。

全文如下：

中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各省（自治区、直辖市）银监局；各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：

为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：

一、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，低首付款比例调整为不低于30%。

对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

二、在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的低首付款比例。

三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率 定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运 行和当地房地产市场平稳健康发展。

请人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。

国统局新数据：去年12月各大城市房价分化加剧

1月18日国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，去年12月国内总体房价持续上涨，但城市间的分化现象仍在加剧，北上广深四个一线城市及部分二线城市的涨幅明显，尤其是深圳的涨势迅猛，去年一年涨近5成。而与此同时，众多三四线城市房价则处在下跌的泥潭中。

从国家统计局公布的70个大中城市房价数据来看，总体房价环比继续小幅上涨。新房环比综合平均涨幅与上月相同，其中，价格上涨的城市有39个，比上月增加了6个。二手房价格方面，环比综合平均涨幅比上月扩大了0.2个百分点。

1、北上广房价普涨，深圳领涨

2015年，北上广深的房价持续上涨，上海、北京、广州涨幅分别为18.2%、10.4%、9.2%，深圳以47.5%的同比涨幅排在首位。

深圳1月份新房成交均价同比增长74%:2月1日，深圳市规划和国土资源委员会发布了深圳在2016年1月份的楼市数据：新房成交均价再创新高，每平方米46515元，同比增长74.27%、环比增长9.51%。

根深圳中原研究中心监测，元旦后3周深圳新房成交均价高达4.8万/㎡，较去年12月份已上涨13%，除龙岗外全市各区成交均价都大幅超过4万/㎡。

2、为何深圳的房价如此快速上涨？

直接推动因素：

一是二套房限购限贷政策的放松。二套房认定标准从过去“认贷又认房”，到现在“认贷不认房”，释放改善房需求。

二是公积金和商业贷款等政策的持续放宽。2015年下半年，三部委发文再次调整住房公积金个人住房贷款购房首付款比例，二套房公积金首付降至二成。目前深圳住房公积金贷款一套房首付比例为两成，二套房首付款比例为三成。

间接因素：

一，深圳吸引人口的能力强大，住房需求旺盛。官方资料显示，深圳目前户籍人口367万，常住人口含户籍户口1077万，而2015年深圳实际管理的人口已经高达2100万，刚需和二次改善的换房需求极其迫切。

二，深圳本身受城市规模所限，商品房出现供不应求的态势。2015年深圳土地出让进一步下降。据房天下统计，2015年，深圳共出让63宗土地，土地出让面积共计173.93万平方米，同比下降8.7%；土地出让金额达473.78亿元，同比下降14.1%。

三，投资客入场，在各种金融产品的助推下，加大了购房资金的杠杆率，堆积了房地产市场和金融领域的风险。