地产政策宽松预期加大 2016年楼市是否有投资空间？

“买房要趁早啊，早买一年，少奋斗好几年呢!”2015年3月，魏东(化名)看中了位于上海(楼盘)浦东新区金桥板块的某楼盘，当时的报价是3.8万元/平方米，而到了12月，该小区附近的房源已经涨到4.7万元/平方米左右，魏东向记者哭诉，“现在一个月一个价，看样子房价还得涨，得趁早下手，不然一年工作白干了。”

魏东或许代表了大量现在房产市场踌躇的观望着。从2015年第二季度开始，上海一手房市场成交量已连续9个月位居120万平方米以上高位，到了2015年第四季度成交量更是连续3个月超过150万平方米。佑威房地产研究中心数据显示，2015年上海一手商品住宅成交均价为32174元/平方米，较上年上涨18.1%。数据显示，2015年上海全年商品住宅成交面积突破1400万平方米，整体往更高位攀升，远高于2014年968.4万平方米。

在上海市政府公布迪士尼乐园即将于2016年6月16日开幕后，《国际金融报》近日走访了迪士尼附近的川沙板块，目前该板块主要还是一些二手房和次新楼盘，还并未有大体量的商业配套进驻，热闹程度还稍逊于市区，不过，一家中介机构的工作人员告诉记者，2009年至今，该板块的成交均价持续上涨，2009年附近的商品住宅成交价在1.12万元/平方米，到了2015年，附近的成交均价在2.97万元/平方米，上涨了近166%。此外，商铺也开始越卖越贵，2009年该板块商铺成交均价为1.96万元/平方米，到2014年板块均价已经达到了3.19万元/平方米。而到了2015年，板块内只要有商业项目开盘都受到热捧，并且单价已达到7.3万元/平方米。随着迪士尼落成，未来将引进数以万计的工作人员，由此带来巨大居住需求。

地产政策宽松预期加大

1月18日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格显示，房价同比上涨城市达到21个，一线城市和二线核心城市房价均已涨回到一年前。这是70个城市新建住宅同比涨幅在连续下跌15个月后，首次出现同比正增长。加之环比亦出现上涨，中国楼市在政策调整以来首次出现环比和同比“双升”的态势。瑞银香港房地产行业研究主管李智颖近日公开表示，2016年中国一线城市的房价将会继续上涨，涨幅或将在5%以上。

近日在《2015-2016年度房地产市场报告》中也分析指出，2015年，房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入了复苏通道。包括市场成交、房价等指标总体上出现回暖，甚至好于预期。但同时，包括土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷，商品房库存压力继续增大，三四线城市市场依然偏弱。房地产市场的基本面正趋于好转。尤其考虑到2016年房地产供求政策会趋于宽松、市场预期也逐渐向好。

2016年房地产市场政策面仍将维持宽松局面，“去库存”仍将是2016年政策调整重点，强化“分类调控”也将是房地产行业政策的一大主旋律。除了继续降首付、降税费、取消不合时宜的行政干预、挖掘新增需求等刺激存量需求的措施外，根本仍是从土地供应源头真正落实“有供、有限”，扩大土地有效、合理供给。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在接受《国际金融报》记者采访时表示，今年楼市如此火热的原因，一方面，这和金融政策是分不开的，另一方面已经进入了货币宽松时代和负利率时代，在货币泛滥的时代，只有看得见和摸得着的资产才是值钱的。此外，今后上海的土地问题将会越来越严峻，在即将“少供”或“断供”的情况下，近年来楼市成交数据将逐渐上升。2016年，政策红利仍将延续，房地产行业或有更大力度政策出台，包括贷款利息抵扣所得税、进一步降低首付比例等大招。而城镇化进程和鼓励农民购房等政策执行不断深入，行业政策面更加宽松毋庸置疑。

重点房企拿地上涨超六成

2015年无疑是大房企的“抢地”年，“地王”频频出现，一线城市地价楼价时不时出现倒挂。中原地产提供的数据显示，2015年全年，房企积极抢地，20大标杆房企合计拿地金额突破了4724亿元，这一金额同比上涨幅度高达29%，仅次于2013年的历史第二高点。

1月20日，国土资源网公示结果显示，华润、华侨城联合以69.32亿元拿下苏河湾中央公园地王，加冕新静安之王;万达7.85亿元竞得闵行新城商业用地。其中，华润华侨城69.32亿元竞得闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块，用地面积为65692.4平方米，成交楼面价38019.8元/平方米，大连万达以7.85亿元竞得闵行区颛桥镇闵行新城MHC10402单元08A-04A地块，用地面积46246.10平方米，成交楼面价7715.64元/平方米。

去年底，泰禾集团(000732)旗下全资下属公司福建中维房地产开发有限公司，以总计57亿元成功竞得深圳(楼盘)宝安尖岗山片区居住地块，楼面地价79907元/平方米，成为去年新的单价“地王”。而从拿地时间上可以看到，多家房企从去年9月份开始积极拿地。保利、万科、华润等企业主导或参与拿地金额均超过了500亿元。根据新城控股公告，仅2015年10月，新城控股在上海、南京(楼盘)市及苏州(楼盘)共获得4幅地块，总地价款共计38.23亿元。而1月至10月，新城累计获取地块已近30幅，其中包括9幅商业综合体用地，累计投入超百亿元。根据新城控股公布的发展战略，未来该公司将实施以上海为中枢，长三角加环渤海、珠三角、中西部重点城市的“1+3”化战略布局，而新城吾悦广场作为集团全力打造的商业综合体项目，未来将进一步加速发展。

值得关注的是，去年成交价排名前十的“地王”，全部位于北上广深四个一线城市。排名第十位的“地王”上海原闸北区市北高新(600604)技术服务业园区一地块，成交也达到价格71亿元。报告还指出，受土地资源稀缺性等因素影响，一线城市土地“热度”或仍将持续。

据中指研究院统计数据，2015年12月，10家品牌房企累计新增土地面积545.71万平方米，环比上涨51.57%;规划建筑面积为1161.21万平方米，环比上涨24.63%。10家品牌房企拿地成本为679.9亿元，环比上涨62.82%。在2015年12月，碧桂园拿地热情高，拿地37宗，增加土地储备420.93万平方米;万科拿地15宗，规划面积达到216.76万平方米;保利地产(600048)拿地7宗，金地集团(600383)和龙湖地产各拿地5宗，中海地产和世茂房地产各拿地4宗;此外，恒大地产拿地1宗。除上述8家企业之外，绿城中国、富力地产去年12月无新增土地储备。

业内认为，随着楼市进一步分化，房企拿地更加集中于大中城市，竞争激烈进一步推高地价，高地价将导致高房价，预计2016年一二线城市房价仍将上涨。

地产仍有投资空间

大多数业内人士认为，在多轮救市政策刺激下，以及各地规划政策利好频出的市场背景下，2016年开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标，积极推动改善型需求集中释放。接下来，一线城市、部分二线城市将迎来市场反弹。

对于2016年房价，欧阳捷预测，一二三四线城市房价将普遍差别化上涨，其中一线领涨，二线普涨，三四线企稳或恢复性上涨，局部城市仍有下跌空间，而城市、板块、楼盘分化依旧。

此外，欧阳捷表示，2016年房企两极分化愈发加剧，30强房企明年市场份额预计超过30%并继续加速提升。大批中小房企卖地、卖项目、卖股份、卖公司的好时机已经失去，明年90%都会转型、退出或者死亡，行业外企业难有进入;此外，改善性、中高端住宅产品为主的房企成长会更快，住宅预售标准提高仍是渐进式，大多数商业地产企业放慢脚步，中小本地商业地产企业加速退出。“今年楼市短缺型需求转向结构性需求，农村进城人群和城市改善住房人群成为主流需求。”

对于房产投资，专家建议，购置房产还是要以改善居住为目的，一线城市的外来人口基数大，房地产市场的基本面也较为健康，可以在置业选择上有所倾斜。区域选择方面，中心城区或者郊区的轨道交通沿线，保值能力较强。此外，投资应结合政府大的投资计划，投资力度大的区域，未来区域基础设施、配套条件的提升将会更加迅猛，可为楼市增长提供强劲的动力。