拿地黄金时代过去之后说明房价涨到顶了么？

83.4亿元人民币，本可以实现历史上总价第三高的地王身份，却因价格超过了预算，华润置地和招商局置地决定“弃地”。实际上，近期对北京地价望而却步的不止华润招商两家。10月份，碧桂园也在拿地之后，便有传言称由于地块的价格和资金问题，碧桂园集团或将退出该地块的开发。

还记得在2014年，北京“地王”频频出现，各路市场看多的“英豪们”更是按捺不住骚动的情怀开始发话了，不是说2015年房价要暴涨，就是所谓“不买房后悔XX年”。媒体方面也再次找到了炒作噱头，并不对这些言论反思、核实，而是火上添油、“助纣为虐”。而如今，地方隐于世，弃地这样从来未有事竟然频频出现，不知道当年的“英豪们”又会如何说圆当年的豪言呢？面对土地市场开始呈现的“颓势”，那些已经被发展商控制得宣传机器不断洗脑、缺乏自身判断能力的购房者们，是否应该清醒起来，用自己的判断来把握投资的方向呢？

笔者作为房产投资专家，这里可以告诉广大投资者，尽管土地是房屋价值的基础，但却不一定能带来房屋价格的增长——房价的增长才不管你是不是地王！如果终建好了房子，而购房群体不买单、不接受，或者因为购买力不足而承担不起的话，今天的土地之王，就是未来的“死亡”之地；地王频发的城市，就是未来的“鬼城”。事实上，从密集的调控政策给楼市带来的影响来看，可以说地王随风光，但难保障。

“他山之石，可以攻玉”下面我们来看一下上世纪90年代日本房地产市场楼王的故事，或许对当下购房者和投资者认清地王与楼市发展的关系，有一定的启发和帮助：

上世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国为首的五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

日本与美国加州面积相当，在1989 年其地价市值即可买下 4 个美国；仅东京的地价就和美国总地价相当。日本商业地产高价出现在 1991 年的东京银座，达 42 万美元 / 平方米，折合为人民币 265 万元 / 平方米这样让人咋舌的价格。

然而1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。当下中国房地产和经济发展状况非常类似于日本1985—1990 年的情景：两者均受本币影响而使出口贸易受到严重影响；日本在 1986 年经济短暂的不景气，而中国 2008 年受金融海啸冲击出现大幅度增速回落；两者均出现房地产价格快速上涨，日本在 1988—1991 年连续四年上涨，总上涨幅度达到 110%，中国 2009 年房价快速增长，部分地区一年就完成 50%—80% 的涨幅，且各地“地王”频现；两国的央行都采用了宽松货币政策，经济振兴的措施来促进内需，但结果都事与愿违。根据日本国民经济年报的统计，日本土地价值从 1990 年至 2002 年的 12 年里总计损失大约900 万亿日元；总计损失之大，时间之长，堪称世界之，而91-93年的那些购买地王的房地产财阀们都终成为了市场的牺牲品。

历史不会重演，只会惊人的相似；只是历史的当事人感受不到这种相似——当下投资者和购房者对于市场的态度，不恰恰就在试图重演着日本房地产的发展历史吗？当购买地王的发展商们，经过包装和建设后，把超过市场承受力的、高房价的房子卖给我们老百姓的时候， 它的利润回笼了，风险转嫁了，购房者又能得到什么呢？一套在二手房市场根本卖不上价的房产，一套在银行不能做任何抵押的不动产，一套 跑不赢贷款利率的消费品，一套房价增长速度赶不上CPI的“鸡肋”财富。这些可不足以让购房者成为真正的楼市王者。因此，看穿“地王”本质，看透市场发展趋势，用长远的眼光研判市场，更新房产投资理念，建立中长期投资策略与目标，是自己在市场的浪潮中，真正成为“王者”！（腾讯新闻）