央行降息后关于公积金不得不说的几个问题

5月10日母亲节，楼市又收到来自“央妈”的一份礼物——次日起下调金融机构人民币存贷款利率。虽然0.25%的下调幅度不如一些专家预期的大，但调整后的房贷利率已降至近十年来的水平，对楼市的利好作用毋庸置疑。

贷款利息降了又降，房奴和准房奴们当然欢呼雀跃。不过，由于政策不断变化，银行又规矩不一，所以对于当下自己买房贷款究竟应该首付几成、利率几何、如何还贷等一系列问题，一些购房者并不十分了了。为了帮助大家弄清这些问题，本期对大连新的房贷政策进行了一些梳理，希望大家在低息时代，用好贷款购房。

关于首付：公积金两成商贷三成

根据重新修订并于2015年4月1日起正式施行的《住房公积金贷款管理办法实施细则》，在我市运用公积金贷款购买首套商品房的，双职工可贷70万元，单职工可贷45万元，其中首付比例不得低于房款总额的30%，但建筑面积在90平方米以内的，首付比例可降至20%。办理二套房公积金贷款的，首付比例不得低于房款总额的60%。办理三套房及更多套房贷款的不予受理。

据悉，公积金贷款的住房套数按借款人家庭未还清的个人住房贷款情况确定。通过人民银行征信系统和住房公积金管理系统等查询和认定，借款人本人和配偶没有尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为首套房贷款；只有一笔尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为二套房贷款；有两笔以上尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为三套房贷款。

商业贷款的住房套数认定方法和公积金贷款相同，都是“认贷不认房”。至于首付比例，商贷首套不得低于房款总额的30%，二套不得低于房款总额的40%，三套及以上同样不予贷款。需要指出的是，各银行对商贷的首付比例也有一定的自主性。目前，我市仍有银行对二套房执行首付6成贷款4成的政策。同时，同一家银行对于不同资信的客户，所准予的首付款比例也会有所不同。

关于利率：五年以上公积金3.75%，商贷5.65%

5月10日，央行再次宣布降息，决议规定自2015年5月11日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。下调后，个人住房公积金贷款基准利率五年以下（含五年）为3.25%，五年以上为3.75%；商业贷款利率一年以内（含一年）为5.1%，一至五年（含五年）为5.5%，五年以上为5.65%。这是自去年11月以来，央行启动的第三次降息。有研究人员测算，此次降息相当于20~30年按揭贷款的总还款额下降2.0%~2.7%，以30%首付比例测算，相当于有效房价下降1.6%~2.2%。而累计去年11月以来3次降息，效果相当于房价下降5.6%~7.7%。目前，房贷利率已降至近十年来的水平。

与此同时，5月5日，我市发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，在房贷利率等方面给出了更多的优惠。据此，在我市购买首套商品房，运用公积金贷款将享受基准利率，运用商业贷款将享受下限为基准利率0.7倍的优惠利率。不过，对于商业贷款的具体利率水平，金融机构可根据风险情况自主确定。因此，当前我市各家银行个人住房商业贷款的实际利率并不相同。记者采访获悉，目前我市多数银行对首套房的商贷利率实行9折优惠，但如果购房者有不良信用记录或偿还能力不足等资信问题，利率还可能更高。对于二套房的商业贷款，目前我市多数银行执行基准利率上浮10%的利率水平。但有业内人士预测，随着5月11日央行再次降息，以及我市5月5日发布的利好楼市的“连十二条”等诸多利好消息的落地，我市个人住房商业贷款的利率有望更加优惠。据悉，早在5月6日，我市即有一家股份制商业银行开始执行首套房贷利率0.7倍的新政。

关于还款方式：等额本金还款法更省钱

个人住房贷款的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法两种。等额本息还款法是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，等额本金还款法是指借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。

值得注意的是，上述两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”，而且差额通常达数万元之多。不过相比而言，“本金还款法”前期的还款较多，压力较大，“本息还款法”的还款压力则始终是一样的。购房者在办理贷款手续时，应根据自己的实际情况选择一种适合自己的还款方式。

关于商贷转公积金贷款：有两种办理途径

公积金贷款的利率比商业贷款要优惠很多，是市民办理个人住房贷款的。但由于种种原因，有些人在购房时还不能享受公积金贷款。这样的购房者如果后期能享受到公积金贷款了，可以办理商业贷款转公积金贷款的手续。

据悉，当前我市由商贷转为公积金贷款有两个途径。个途径是贷款者以自有、共有或第三者所有的产权住房作为抵押担保，经市住房公积金管理中心审批同意后发放个人住房公积金贷款，用于偿还原商贷。另一个途径是，经公积金管理中心审核同意，贷款者自筹资金将原商贷还清并解除抵押后，将用于原商贷抵押的房屋转公积金贷款抵押担保，经公积金管理中心审批同意后发放个人住房公积金贷款，抵顶自筹资金。